La vivienda

Entre la gran cantidad de indicadores económicos que han empeorado en la actualidad está el acceso a la vivienda. Independientemente de que todo es culpa del neoliberalismo este, que en mi opinión no existe en ningún sitio y menos en una Unión Europea capaz de redactar hasta 109 Reglamentos sobre almohadas, voy a intentar ver qué pasa.

El problema se sabe y es que hay una descompensación entre el salario y el precio de la vivienda. El estancamiento de los salarios ya lo he tratado antes, poca productividad y muchos impuestos, pero y ¿el precio de la vivienda? El precio de la vivienda, en media y sin impuestos, ha aumentado un 16% para la nueva construcción (la mayor subida desde la burbuja) y un 10,5% para la de segunda mano en los últimos dos años, 2022 y 2023, según datos del INE. Esta subida ha situado el metro cuadrado de 1.290€ en 2015 a 1.713€ en 2023, según datos de Tinsa. La media esconde variaciones muy importantes entre ciudades e incluso entre barrios dentro de una misma ciudad. Las zonas más caras son las costeras, y San Sebastián, Barcelona o Madrid, con precios por encima de los 3.000€ el metro cuadrado, son bastante inabordables. Andalucía ha sufrido el mayor incremento interanual en el 2023, al aumentar igual la vivienda nueva y la usada, un 5,3%. Esto significa que no nos podemos permitir comprar vivienda nueva y vamos a la de segunda mano, empujando al alza su precio. La más cara de las andaluzas es Cádiz, aunque no lo parezca, seguida de Málaga y Sevilla.

Con estos datos ya se pueden sacar diversas conclusiones. Por una parte, si nos paramos a pensar, el mercado de la vivienda depende totalmente de las preferencias de movilidad de las personas, es decir, de dónde quieran vivir. En media, la compraventa de pisos ha caído un 9,7% en 2023 y las hipotecas un 17,8%. Suele ocurrir que, al tratarlo en media, esta caída de las compraventas se produce, en parte, en zonas que no son demandas, por lo que no tienen efectos sobre los precios de las zonas demandadas. Pero esto tampoco tendría que ser un inconveniente si hubiese suficiente oferta, de hecho, la oferta de vivienda en España se redujo un 12%, en media, en el 2023 y un 4% en el primer trimestre del 2024. Por tanto, ha caído la compraventa menos que la oferta, por lo que aún hay más demanda que oferta. Esta demanda, en parte, viene de la creación de hogares (jóvenes que se independizan) y de los flujos de inmigración que en España son significativos, y tienen efectos sobre barrios céntricos y más de moda cuando tienen elevado poder adquisitivo, y sobre barrios menos prósperos o más baratos cuando son de bajo poder adquisitivo.

Pues si el quid de la cuestión está en la oferta ¿por qué no se construye? Básicamente los promotores aluden a cuestiones muy «neoliberales»: en general, la cautela regulatoria, es decir, la falta de confianza de las promotoras y constructoras por la asfixia burocrática que lleva al encarecimiento de costes fijos vinculados a regulaciones, así como la carencia de seguridad jurídica ante unas expectativas negativas por leyes como la del suelo; y, de forma más concreta, también se alude a las inseguridades generadas a nivel local por las actuaciones de los ayuntamientos en los desarrollos urbanísticos, y la falta y retrasos de licencias de construcción. A esto se une el precio del suelo y la subida de los materiales de construcción, además, de la carencia de vivienda pública como VPO. Pues el coctel está servido.

*Profesora de Economía de la Universidad de Córdoba

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